Profesionalno upravljanje zgradom vlasnicima stanova može doneti uštede i povećati cenu njihovih nekretnina

Ima jedna dosta popularna pesma koja ima naslov “Ovo je Balkan“. Na žalost, ovog puta pišemo o našim balkanskim navikama, a tiče se kulture stanovanja, odnosno, možda je pravilnije reći nekulturi stanovanja.

Kao posledica takvog odnosa prema svemu što je zajedničko, ono je i najviše propalo, ili nije uopšte održavano, uveden je Zakon o stanovanju. I pre uvođenja zakona postojala je funkcija predsednika kućnog saveta, koja je sve samo ne neka dobra i laka funkcija.

U osnovi je bilo teško formirati kvalitetan kućni savet koji bi nešto radio, preduzimao aktivnosti i davao podršku predsedniku. Sve se svodilo na totalni amaterizam i entuzijazam pojedinaca. To se pokazalo kao dosta loše rešenje i predviđen je model tzv. profesionalnog upravljanja objektima. Iako je zakonom predviđeno da upravnika zgrade stanari mogu da izaberu među sobom, ovo rešenje nužno nije i najefikasnije, jer se postavlja pitanje da li je osoba koja nije profesionalni upravnik sposobna da brine o jednoj zgradi ili ulazu, pre svega sa aspekta prava i zakonodavstva, finansija i tehničkog održavanja. U praksi se pokazalo da u najvećem broju, predsednici skupština stanara nisu imali dovoljno znanja i veština da samostalno upravljaju, što je ranijih godina, gotovo po pravilu, bio slučaj. Dobra organizacija zavisila je od entuzijazma i ličnog angažmana predsednika. Rezultat su zapuštene, nedovoljno održavane zgrade u kakvim danas najčešće živimo.

Za stanare svakako je najvažnije održavanje higijene i tehničko održavanje zgrade, kao i povećanje energetske efikasnosti zgrade tj. smanjenje potrošnje svih vidova energije.

Biranje profesionalnog upravnika zgrade doneće mnogo koristi svim vlasnicima stanova, koji će po pristupačnim cenama uvek imati sve uslove neophodne za normalan urbani život. Svedoci smo da je ranijih godina samo predsednik skupštine stanara, pod uslovom da je imao vremena i volje da se dodatno angažuje na održavanju zgrade, bio uključen u radovima na zajedničkom prostoru zgrade. Ostali stanari se nisu previše angažovali, ili su to ostavljali „entuzijasti“, mada su morali da učestvuju u plaćanju svih popravki i oštećenja.

Upravnici zgrada imaju sličnu funkciju kao nekadašnji predsednici skupštine stanara samo sa naglašenom menadžerskom ulogom.

Upravnik je taj koji treba da obavesti nadležne organe da obave neku hitnu intervenciju ukoliko je potrebna, da vodi računa o olucima, fasadi, prilazu zgradi, ispravnosti liftova itd, i da zaključi ugovor u ime stanara sa javnim preduzećima ili firmama koje se bave održavanjem, odnosno da zastupa zajednicu stanara u svim pravnim poslovima.

Sa svim ovim obavezama, u zgradama gde skupštine stanara nisu dobro funkcionisale svakodnevni problemi bi trebalo da budu rešeni angažovanjem profesionalnog upravnika.

Po Zakonu o stanovanju predviđene su nadležnosti, ali i obaveze profesionalnog upravnika koji je odgovoran stambenoj zajednici, odnosno vlasniku posebnog dela ako je šteta nastupila usled njegove radnje ili propuštanja.

Profesionalni upravnici imaju mogućnost dodatnog usavršavanja u okviru Privredne komore Srbije, gde se i vodi registar upravnika. Privredna komora Srbije je organizator i obuke i ispita za upravnike, sve pod pokroviteljstvom i nadzorom Ministarstva građevine Srbije.

Protivnici novog sistema uređenja kolektivnog stanovanja, kao razlog za svoj negativni stav najčešće uzimaju finansijski momenat, ističući da će profesionalno upravljanje zgradom povećati režijske troškove. Kratkoročno, uvećanja su neznatna jer održavanje na mesečnom nivou svakako plaćaju stanari. Dugoročno posmatrano, profesionalno upravljanje zgradom stanarima, vlasnicima stanova može doneti samo uštede i povećati cenu njihovih nekretnina.

Kod nas je prosečno ulaganje u održavanje zgrada na nivou 0,05-0,1 % od vrednosti stana, tj. ako je vrednost nekretnine 100.000 eur-a, mi u održavanje ne ulažemo više od 50-100 eur-a. Evropski prosek za održavanje i investiciono ulaganje je od 1-3% što je za naše prilike za sada ideal.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ne predviđa neke posebne nove troškove za stanare, a omogućava im da budu dodatno obezbeđeni. Zakon obezbeđuje potpunu transparentnost plaćanja i trošenja sredstava za održavanje zgrade i predviđen je sistem da stanari za svoj novac dobiju adekvatnu uslugu održavanja zgrade.

Angažovanje profesionalnog upravnika

Najveća novina uvedena Zakonom o stanovanju, jeste uvođenje profesionalnih upravnika i organizatora upravljanja - fizičkih i pravnih lica koja se profesionalno bave upravljanjem kao privrednom delatnošću.

Stambene zajednice imaju pravo da izaberu nekoga od članova skupštine stambene zajednice zgrade da vrši funkciju upravnika. Ova funkcija donekle odgovara nekadašnjoj funkciji predsednika skupštine stambene zgrade. Angažovanje tog stanara na poslovima upravnika stambene zajednice će se regulisati ugovorom. To lice, upravnik stambene zajednice iz redova stanara može obavljati tu funkciju potpuno besplatno, ali i uz nadoknadu, zavisi od toga kako je ugovoreno. To znači da nijedna stambena zgrada, odnosno zajednica nije dužna da angažuje profesionalnog upravnika. Ali onda verovatno ostaje samo osnovni paket ponude i nema pomeranja na bolje.

Savet svim stambenim zajednicama jeste da dobro razmisle da li im sadašnje stanje odgovara, da li su zadovoljni izgledom svoje zgrade, da li su zadovoljni higijenom, prilazima, fasadama, trošenjem energije itd...pa ako jesu onda super, imaju sreće i neka takvog upravnika maze i paze kao najrođenijeg. Ipak, istina je, na žalost, drugačija.

Prinudna uprava i kako se uvodi

Postoji više osnova za uvođenje prinudnog profesionalnog upravljanja. Prinudna uprava uvodi se poveravanjem poslova upravljanja profesionalnom upravniku u slučaju kada:

1. prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine,
2. po isteku ili prestanku mandata iz bilo kog razloga nije izabran novi upravnik u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga (svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika),
3. prinudna uprava će biti uvedena ukoliko skupština ili savet zgrade (formiran u skladu sa ranijim propisima), odnosno vlasnici posebnih delova zgrade u kojoj nije formirana skupština ili savet zgrade, u roku od šest meseci od dana početka rada Registra ne izvrše registraciju stambene zajednice.

Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, a profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.

Prinudna uprava ne mora da postoji dugo tj. stanari u svakom trenutku mogu sazvati skupštinu stambene zajednice i promeniti nametnutog profesionalnog upravnika izborom novog upravnika - bilo to lice profesionalni upravnik, ili jedan od članova stambene zajednice. Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja - pravno lice (ili preduzetnik).