Uslovi pod kojima strana fizička lica mogu kupovati nekretnine u Srbiji

Strani državljani mogu kupovati, prodavati i posedovati nekretnine na teritoriji Republike Srbije pod istim uslovima kao i domaća lica, ako su ispunjeni zakonom predviđeni uslovi, i to Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Službeni list SFRJ", br. 6/80, 36/90, "Službeni list SRJ", br. 29/96, "Sl. glasnik RS", br. 115/05-dr.zak.). Ovo podrazumeva da je ista osnovna procedura, da su iste poreske stope i sva druga eventualna plaćanja (takse i dr.).

Osnovna razlika je u neophodnosti da postoji reciprocitet između Republike Srbije i države iz koje dolazi strano lice – što znači da naši državaljani, takođe, u toj zemlji odakle strano lice dolazi mogu posedovati nekretninu.

Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa je regulisano pravo stranih lica (fizičkih i pravnih) da stiču pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji R. Srbije i to:

- pravnim poslovima inter vivos (među živima), npr. ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i sl. (u daljem tekstu: po osnovu ugovora),

- pravnim poslovima mortis causa (nasleđivanjem).

Sticanje pravnim poslovima po osnovu ugovora

Članom 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti (reciprociteta) sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti (stav 1.), a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u R. Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani R. Srbije (stav 2.).

Sud ili drugi organ pred kojim se postavi pitanje uzajamnosti (npr. javni beležnik, služba za katastar nepokretnosti), ukoliko već nema saznanja o tome, potrebno objašnjenje o uzajamnosti treba da zatraži od ministarstva nadležnog za poslove pravosuđa, u konkretnom slučaju Ministarstva pravde. Objašnjenje o uzajamnosti može zatražiti i svako drugo zainteresovano lice.

Pitanje vrste uzajamnosti koja je potrebna za sticanje nepokretnosti nije regulisano navedenim Zakonom, te se polazi od stava da za ovo sticanje nije nužno postojanje ugovorne (diplomatske) uzajamnosti sa odnosnom stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za strana lica, pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje domaći Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava državljanima R. Srbije da stiču nepokretnosti na teritoriji odnosne države (faktički reciprocitet).

R. Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine na nepokretnostima putem pravnih poslova po osnovu ugovora (inter vivos) od strane fizičkih lica samo sa malim brojem država, i to po osnovu ugovora o trgovini i plovidbi zaključenih još u prvoj polovini dvadesetog veka. U nekim od njih je uzajamnost izričito ugovorena, a sa nekima od njih uzajamnost postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. To su sledeće države: Velika Britanija, Sjedinjene Američke Države, Kraljevina Holandija i Japan.

U pogledu ostalih država sa kojima uzajamnost nije ugovorena, Ministarstvo pravde je na osnovu zakonskih propisa odnosnih država kojima je regulisana ova materija, odnosno razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama i to:

Argentina, Australija, Austrija, Bahrein, Belize, Belgija, Belorusija, Bosna i Hercegovina, Brazil, Britanska Devičanska Ostrva, Bugarska, Velika Britanija, Grčka, Danska, Dominikanska Republika, Egipat, Izrael, Iran, Irska, Italija, Japan, Jermenija, Južnoafrička Republika, Jordan, Republika Kazahstan, Kanada, Kina, Kipar, Liban, Letonija, Litvanija, Lihtenštajn, Luksembug, Mađarska, Malta, Maroko, Meksiko, Moldavija, Nemačka, Novi Zeland, Norveška, Panama, Peru, Poljska, Portugalija, Ruska Federacija, Rumunija, Sjedinjene Američke Države, Singapur, Sirija, Slovačka, Slovenija, Turska, Uzbekistan, Ukrajina, Finska, Francuska, Ujedinjeni Arapski Emirati, Azerbejdžan, El Salvador, Katar, Kuba, Senegal, Jemen, Gruzija, Kolumbija, Republika Koreja i Šri Lanka.

Ovaj spisak je podložan stalnim izmenama i dopunama, a u nekim slučajevima je postupak utvrđivanja uzajamnosti u toku, te je poželjno obratiti se zahtevom Ministarstvu pravde radi dobijanja najnovijih informacija i objašnjenja.

Treba naglasiti da je sticanje poljoprivrednog zemljišta rezervisano isključivo za domaće državljane. Izuzetak, predstavlja mogućnost državljana EU da stiču poljoprivredno zemljište, uz veoma restriktivne uslove.

Ukoliko je slučaj da strani državljani ne mogu da stiču nepokretnosti u R. Srbiji, ovu prepreku možete prevazići osnivanjem firme u Srbiji. S tim u vezi, tj. o pravu stranih pravnih lica da kupuju nepokretnosti u R. Srbiji pisaćemo nekom drugom prilikom.

Za nerezidente – strana fizička lica, lični dokument koji je potreban radi zaključivanja ugovora o kupovini nepokretnosti u R. Srbiji je pasoš.

Neki specifični detalji u proceduri za strance

Po najnovijim izmenama Zakona o postupku upisa u Katastar nepokretnosti i vodova ("Sl. glasnik RS", br. 41/18 i 95/18), javni beležnici su obavezni da, prilikom overe ugovora o kupoprodaji, dostavljaju Katastru i dokaz da li je imovina koju kupac stiče zajednička imovina (da li je u braku) ili posebna imovina kupca. Kako iz ove odredbe nisu izuzeti strani državljani, otvaraju se problemi u praksi za pribavljanje dokaza o bračnom stanju kupaca kad su u pitanju strana fizička lica. Pre svega, zato što nemaju sve države evidenciju koja odgovara našim matičnim knjigama, pa se postavlja pitanje: kakav to dokument treba da bude. Neke države izdaju Potvrde o bračnom statusu, a neke uopšte nemaju takvu vrstu evidencije, nego samo putem nekog broja u pasošu se može utvrditi da li je stranac u braku ili ne (na primer Belorusija).

Dakle, ovo je jedno od pitanja koje bi stranac fizičko lice morao da proveri u svojoj državi (da li je moguće dobiti dokument o bračnom stanju), pre nego što se upusti u kupovinu, jer čak i da beležnik pristane da overi ugovor (uz upozorenje), Katastar nepokretnosti ga neće uknjižiti ako se ne dostavi dokaz da li će predmetna nekretnina biti posebna ili zajednička imovina supružnika.

Plaćanje po osnovu kupoprodaje nepokretnosti u R. Srbiji sa nerezidentima

Sa stanovišta deviznog poslovanja, kada su u pitanju ulaganja u nepokretnosti u R. Srbiji, članom 12. Zakona o deviznom poslovanju („Sl. glasnik RS“, br. 62/06, 31/11, 119/12, 139/14 i 30/18), propisano je da plaćanje radi sticanja svojine na nepokretnostima rezidenta u inostranstvu i nerezidenata u R. Srbiji vrši se slobodno, u skladu sa zakonom koji uređuje svojinsko pravne odnose, tj. u skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa (što smo iznad objasnili).

Što se tiče realizacije plaćanja, u slučaju da stranac kupuje nepokretnost u Srbiji, imamo banku iz inostranstva i banku iz Srbije. Da li će strana banka hteti da izvrši prenos zavisi od propisa države čiji je on državljanin. Većina država (tj. njihove banke) traže da on ima neki dokument (npr. kupoprodajni ugovor) na osnovu koga se transferiše novac i onda prihvata da ga transferiše.

Mada, ima i država kod kojih se ne može vršiti transfer na ovaj način, a prijem novca kod banke u Srbiji opet zavisi od pravila same banke – neke normalno prihvataju, bez potrebe dostavljanja (u Srbiji) bilo kakve dodatne dokumentacije, a neke traže da i prodavac dostavi Ugovor o kupoprodaji kojim dokazuje po kom osnovu je primio novac, i tek tada mu dozvoljavaju da novac podigne. U nekim bankama u Srbiji je dovoljno da vlasnik računa potpiše izjavu o tome koji je razlog prijema novca na taj račun.

Pojednostavljeno rečeno, stranci mogu kupovati nekretnine u Srbiji pod istim uslovima kao i naši građani. Ipak, bilo bi neophodno da strano lice kroz jedan takav posao vodi ovlašćena profesionalna agencija za posredovanje u prometu nepokretnosti da bi posao bio završen na kvalitetan način i u optimalnom vremenskom periodu.