Procena vrednosti nekretnine: kako odrediti realnu tržišnu vrednost

Koliko zaista vredi vaš stan, kuća ili druga nekretnina i kako odrediti realnu cenu pre prodaje ili kupovine? Procena vrednosti nekretnine jedno je od ključnih pitanja za prodavce, kupce i posrednike, a posebno je važna kada se nekretnina kupuje putem stambenog kredita. U nastavku stručni procenitelj objašnjava šta predstavlja tržišna vrednost nekretnine, zašto je stručna procena važna i kako izgleda postupak kada je potrebno izvršiti procenu za odobravanje kredita.

Odrediti pravu vrednost nepokretnosti: koliko vredi, sa koliko polazim, koja mi je “zadnja” cena, koliko da platim a da ne pretplatim, da li sam pogrešio itd, uglavnom je kamen spoticanja o koji se mnogi sapletu a mnogi i “olupaju”.

• Prodavac: Koliko vredi moja nepokretnost? Za mene mnogo, za kupca malo, a za procenitelja i banku (uvek se sekiram)?
• Kupac: Da li mogu da dobijem kredit koliko sam planirao za kupovinu ove nekretnine, da li sam pretplatio, hoće li procenitelj proceniti toliko ili ne (uvek se sekiram)?

A ima jedno vrlo prosto rešenje da ne bude sekiracije ni sa jedne strane. To je da naučimo osnove vrednosti nepokretnosti, i da to primenjujemo u praksi. To je poziv pre svega većini posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti, da se više pozabave ovim ključnim pitanjem posla, i u praksi vidim da je najčešća greška startna nerealna postavka. Kada je pogrešan voz, sve stanice su pogrešne.

Šta je procena vrednosti nekretnine?

Procena vrednosti nepokretnosti je proces određivanja tržišne vrednosti nepokretnosti na određeni konkretan datum. Procena se može vršiti kako za nepokretnosti koje su upisane u katastar, tako i za nepokretnosti koje su planirane za izgradnju ili koje su u izgradnji.

One koje su u postupku “Svoj na svome” još uvek je rano da pominjemo dok se ne ustali tržište (o tome verovatno krajem godine).
Procena vrednosti nepokretnosti obavlja se kroz razvoj modela za vrednovanje nepokretnosti, koji se određuje i prilagođava prema specifičnostima svake nepokretnosti i tipa iste.

Procena nekretnine i stambeni kredit

Procena vrednosti stana, kuće ili druge nekretnine je preduslov za odobrenje stambenog kredita jer direktno utiče na iznos kredita koji možete da dobijete.

Takođe, na svake tri godine tokom trajanja stambenog kredita, obavezno je izvršiti reprocenu vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita. Maksimalni mogući iznos stambenog kredita zavisi od vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita.

Ukoliko kupujete nekretninu putem banke, detaljnije o celom postupku pročitajte u vodiču kako do stana putem stambenog kredita.

U Srbiji banke mogu da odobre najviše 90% od vrednosti nekretnine (maksimalna vrednost takozvanog racia ‘LTV’ ili ‘Loan to Value Ratio’ je 90%). Mnogo češći je slučaj da je učešće 20% što se pravda očuvanjem finansijske stabilnosti ili čak i više ukoliko je klijent više rizičan tj. ako je plasman pod većom dozom „stresa“. To je ono na šta plaćate kamatu i šta ustvari vama tj. vašem prodavcu banka daje u vaše ime.

Kako izgleda kupovina nekretnine uz procenu banke?

Ako se stavimo u poziciju kupca, prvo je potrebno da pronađete adekvatnu nepokretnost za sebe sa svim parametrima podobnim za kredit (da je uknjižena pre svega). Kada ste pronašli nepokretnost, potrebno je da neko stručan, odgovoran i ovlašćen za to napravi predugovor koji sadrži sve bitne elemente u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima i ostalim pozitivnim zakonima Republike Srbije. (Napomena, svi legalni posrednici moraju i imaju ugovor sa pravnicima ili advokatima koji rade sa njima u interesu klijenata, i tu vas ne boli glava). Posle usaglašavanja predugovora, zakazujete solemnizaciju istog kod Javnog beležnika koji je nadležan po službenoj dužnosti, a na osnovu teritorijalne pokrivenosti Suda. Taksa za solemnizaciju Predugovora i Ugovora se deli na dva jednaka dela i odnosi se na kopletnu sumu tj. cenu stana tako da je svakako predlog da se predugovor solemnizuje.

Iza toga se u dogovoru sa bankom kontaktira Procenitelj nepokretnosti (* ovo je ponekad kasno, i moj je savet da kada je god moguće angažujete procenitelja pre nego što ste se upustili u predugovor - ne mora ali predlažem). Procenitelj treba da bude sa liste koju banka ima i koja istu daje klijentu. Većina banaka ima svoju listu odobrenih ovlašćenih procenitelja čije procene vrednosti uvažava prilikom odobrenja kredita, mada je moj stav i mislim da je pravedno i da bi morala da se uzme u razmatranje svaka procena koju je uradio ovlašćeni procenitelj, a ne samo usko odabrani i često zatvoreni krug oko banke. Tu zna često da bude „usko grlo“, zbog preopterećenja procenitelja ili previše udaljene nepokretnosti za one koji rade celu Srbiju i zna da se čeka i više od petnaest dana na procenu.

Nadamo se da će banke uvideti ovaj problem i otvoriti liste za sve one koji su licencirani i hoće i znaju da rade u skladu sa Nacionalnim standardima, Smernicama i Zakonom o proceniteljima, i već je određeni broj banaka prihvatio ove sugestije i to je za pohvalu a mi ćemo sa svoje strane da hvalimo dobre strane uvek i da kudimo šta nije dobro takođe uvek.

Šta procenitelj procenjuje?

Kada smo kod procena proces počinje izborom metode procene uz određene parametre. Procenitelji procenjuju tri ključna parametra:

Tržišnu vrednost nekretnine.

Maksimalni iznos kredita koji vi kao kupac možete dobiti. Ona je ona vrdnost koja se često poklapa sa ugovorenom ili je najbliža ugovoorenoj ceni po kojoj se nepokretnost prometuje.

Građevinsku vrednost nekretnine.

Predstavlja cenu izgradnje samog objekta. Razlika između građevinske i tržišne vrednosti može biti dosta velika, zavisi od faktora koji povećavaju tržišnu vrednost (lokacija, spratnosti, starost, i dr.).

Likvidaciona vrednost nekretnine.

Predstavlja tržišnu vrednost u uslovima hitne prodaje, što je bitno za banku u slučaju prevelikog kašnjenja kreditnog dužnika u otplati kredita, pokretanje procesa prinudne naplate i aktiviranja hipoteke.

Kada procenitelj završi procenu, ista se predaje banci sa svim ostalim pratećim potrebnim dokumentima (više o tome je na sajtovima banaka, a pisaćemo o tome detaljnije u nekom od sledećih tekstova). Posle nekih 15-30 dana, kredit se odobrava (toliko obično traje procedura u banci), banka šalje Javnom beležniku Ugovor o kreditu i Založnu izjavu, a posrednik odnosno njegov advokat (pravnik) će odraditi Glavni ugovor o kupoprodaji. Kod javnog beležnika se isti dan solemenizuje prvo založna izjava pa ugovor o kupoprodaji i sa time se ide u banku. Ugovor treba da sadrži valutnu klauzulu, imajući u vidu da se krediti daju u dinarima koji su indeksirani kroz evro, da se precizira ko snosi kursnu razliku itd.
Prodavcu je bitno da dobije onu količinu evra koliko je dogovoreno na predugovoru i glavnom Ugovoru.

Zavisno od banke do banke proces isplate kupoprodajne cene zavisi od upisa ili zabeležbe hipoteke u nadležni katastar nepokretnosti. Javni beležnik šalje banci potvrdu da je podneo zahtev za upis, i banka može (i po meni bi trebalo (prim. autora M.Đ)) da odmah pusti novac i da se transakcija privede kraju a može i da čeka upis hipoteke.

U svakom slučaju se posle transfera novca sa računa kupca na račun prodavca i sravnjenja cifara, odlazi kod Javnog beležnika još jednom gde se solemnizuje Izjava o isplati u celosti sa klauzulom za knjiženje koju daje prodavac kupcu, tu izjavu beležnik šalje katastru i kupac čeka rešenje na svoje ime i kada dobije isto ima osam dana da plati taksu i može mirno da uživa u svojoj nepokretnosti.
Po našem pozitivnom zakonodavstvu prodavac je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava ali u praksi to obično plaća kupac, tako da ostaje svakako da se reguliše i ta obaveza. Ono što je savet jeste da se kupac prijavi odmah na nepokretnosti koju je kupio (a odjavi prodavac i sve koji su bili eventualno prijavljeni) i plaća manji porez na imovinu.

Zašto je bitna procena nepokretnosti?

Procena vrednosti nepokretnosti obezbeđuje uniformnost i konzistentnost u procenjivanju zasnovanom na tržišnim principima, a što je od izuzetnog značaja za sve korisnike izveštaja, poput kreditora, finansijskih institucija, investitora, kao i šire javnosti. Samo su procenitelji nepokretnosti licencirani od strane Ministarstva finansija Republike Srbije ovlaščeni da daju procene, da iste potpisuju i stoje iza toga, licencom i polisom osiguranja. Svi drugi koji oglašavaju svoje usluge ili nude usluge procene na raznim aplikacijama, sajtovima ili sličnim medijima, krše Zakon o korisnicima finansijskih usluga, Zakon o proceniteljima, Zakon o bankama, Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, Zakon o oglašavanju i ko zna koji još zakon. Ipak o tome neka misli onaj ko zakon krši.

Kako odrediti tačnu i pravu vrednost nepokretnosti?

Dosta lako, ako se poznaju metode i tehnike procene i naravno pre svega tržište i predmet procene. Da se samo osvrnemo za šta je pod obavezno potrebna procena a za šta se preporučuje.

Predviđeno je da se izveštaj licenciranog procenitelja obavezno primenjuju na procene vrednosti nepokretnosti koje se vrše za potrebe:

1) zaključenja ugovora o kreditu obezbeđenih hipotekom i zaključenja drugih poslova finansijskih institucija obezbeđenih hipotekom;
2) utvrđivanja vrednosti nepokretnosti u postupku stečaja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje stečaj;
3) prodaje nepokretnosti u postupku vansudskog namirenja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka.

Zakon utvrđuje ništavost svih ugovora u kojima vrednost nepokretnosti nije procenio licencirani procenitelj, a koji su sačinjavani u vezi sa:

- prodajom nepokretnosti radi namirenja poverilaca u vansudskom postupku,
- kao i u vezi sa postupkom stečaja u skladu sa zakonom kojim se uređuje stečaj.

Naša je preporuka da se uradi procena vrednosti nepokretnosti pre nego što se uđe u proces kupoprodaje, bilo da ste kupac, prodavac ili posrednik. Da se ne izlažete nepotrebnom riziku gubljenja i vremena i novca, a da posao ne možete da dovedete do kraja ili da ga što je još gore uradite na pogrešan način, gde bi jedna strana bila oštećena.

Pre ulaska u kupoprodajni proces korisno je upoznati se i sa svim koracima koje obuhvata kupovina stana u Srbiji.