Ko procenjuje vrednost nekretnine i kako izgleda procena?

Procena vrednosti nekretnine važna je prilikom kupovine i prodaje, a posebno kada se stan, kuća ili druga nepokretnost kupuje putem stambenog kredita. Ko sme da procenjuje nekretninu, kako izgleda postupak procene i koje vrednosti utvrđuje procenitelj, pitanja su sa kojima se susreću kupci, prodavci i posrednici u prometu nekretnina.

U prethodnom tekstu objasnili smo šta je procena vrednosti nekretnine i kako se određuje realna tržišna vrednost, a sada detaljnije govorimo o tome ko radi procenu i kako izgleda sam postupak.

Bilo da kupujete nekretninu ili zemljište, bilo da prodajete, ili ste posrednik, sigurno što želite znati jeste njihova vrednost ili cena. Da bi nešto imalo svoju cenu pre svega mora imati određenu vrednost, koju je neko spreman da plati.

Ko su ljudi koji procenjuju nekretnine, šta je u opisu njihovog posla, koji su to parametri koji se procenjuju kao i same cene njihovih usluga!?

Ko procenjuje vrednost nekretnine?

To su procenitelji vrednosti (ne cena) nepokretnosti, kojih u Srbiji trenutno ima tačno 274 upisanih u imenik Ministarstva finansija republike Srbije (sredina 2026. godine) i sa licencom za rad.

Procenitelj nekretnina je neko ko procenjuje tržišnu vrednost stanova, kuća, poslovnih prostora, zemljišta i zgrada na određenom zemljištu pre nego što se ono proda, osigura ili stavi pod hipoteku. Procenitelji nekretnina treba da rade na onim lokacijama sa kojima su dobro upoznati, što ih i kodeks etike procenitelja obavezuje. Mišljenje procenitelja o vrednosti neke nekretnine mora da bude objektivno, uključujući sve faktore relaventne za tu nekretninu, ali i nepristrasno u odnosu na one koju tu nekretninu poseduju ili one koji za pomenutu nekretninu pokazuju neku vrstu interesa.

Procena vrednosti nekretnine i stambeni kredit

Procena vrednosti stana, kuće ili druge nekretnine je osnovni preduslov za odobrenje stambenog kredita jer direktno utiče na iznos kredita koji možete da dobijete.

Takođe, na svake tri godine tokom trajanja stambenog kredita, obavezno je izvršiti reprocenu vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita.

Maksimalni mogući iznos stambenog kredita zavisi od vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita.

U Srbiji banke mogu da odobre najviše 90% od vrednosti nekretnine (maksimalna vrednost takozvanog racia ‘LTV’ ili ‘Loan to Value Ratio’ je 90%), osim akcije „krediti za mlade“ gde je učešće minimalno i može da iznosi 1% od procenjene vrednosti. Mnogo češći je slučaj da je učešće 20% što se pravda očuvanjem finansijske stabilnosti ili čak i više ukoliko je klijent više rizičan tj. ako je plasman pod većom dozom „stresa“. Ostatak od 80-90% je glavnica, a to je ono na šta plaćate kamatu i šta ustvari vama tj. vašem prodavcu banka daje u vaše ime.

Kako izgleda postupak procene vrednosti nekretnine?

Kada klijent angažuje procenitelja, potrebno je da mu jasno predstavi razlog i potrebu za procenom nekretnine, kao i da pribavi prateću dokumentaciju, pre svega izvod iz lista nepokretnosti.

Nakon provere dokumentacije, procenitelj izlazi na teren i pregleda nepokretnost i fotografiše je.

Fotografije, kao i načinjeni zapisi biće deo Izveštaja o proceni koji procenitelj pravi po završetku postupka.

Kako banke biraju procenitelje nekretnina?

Kada govorimo o bankama, većina banaka ima svoju listu odobrenih ovlašćenih procenitelja čije procene vrednosti uvažava prilikom odobrenja kredita (kao što sam već pisao), mada je moj stav i mislim da je pravedno i da bi morala da se uzme u razmatranje svaka procena koju je uradio ovlašćeni procenitelj, a ne samo usko odabrani i često zatvoreni krug oko banke.

Tu zna često da bude „usko grlo“, zbog preopterećenja procenitelja ili previše udaljene nepokretnosti za one koji rade celu Srbiju i zna da se čeka i više od dve do tri nedelje na procenu.

Nadamo se da će banke uvideti ovaj problem i otvoriti liste za sve one koji su licencirani i hoće i znaju da rade u skladu sa Nacionalnim standardima, Smernicama i Zakonom o proceniteljima, i već je određeni broj banaka prihvatio ove sugestije i to je za pohvalu a mi ćemo sa svoje strane da hvalimo dobre strane uvek i da kudimo šta nije dobro takođe uvek.

Koje vrste vrednosti nekretnine postoje?

Često se mnogi pitaju šta se procenjuje i koja je to vrednost koju procenitelj uzima kao relevantnu. Odgovor je relativno komplikovan sa laičke strane i dosta jednostavan sa stručne.

Pre svega zavisi od svrhe procene i korisnika iste. Za nekoga je nešto neprocenjivo (to ne znači da je vredno, kao što se često čuje za nešto da je od neprocenjive vrednosti). Za nas kao procenitelje i sudske veštake skoro da ne postoji neprocenjiva vredost (kaže se samo mi daj zadatak, svrhu i korisnika i ja ću naći metod i uraditi procenu).

Za sve to postoji Pravilnik o Nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja.

Nacionalni standardi i kodeks etike bazirani su na međunarodnim standardima procene vrednosti izdatih od strane Evropskog saveza udruženja procenitelja (The European Group of Valuers‘ Associations – TEGoVA), Kraljevske organizacije stručnjaka (Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS) i Međunarodnog komiteta za standarde procene vrednosti (The International Valuation Standards Council – IVSC).

Nacionalni standardi za procenu vrednosti nekretnina

Nacionalni standardi su podeljeni na četiri dela i to: NSP 1 koji govori o tome šta je tržišna vrednost i tržišna zakupnina i objašnjava definicije pojmova, NSP 2 govori o procenama vrednosti koja nije zasnovana na tržišnoj vrednosti, NSP 3 definiše detaljno postupak procene vrednosti, dok NSP 4 na kraju definiše izged izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti.

Postoje dve smernice za procenu vredosti nepokretnosti i to su SPV1 koja govori o proceni vrednosti za potrebe obezbeđenja kreditnih i drugih finansijskih plasmana i SPV2 koja je se tiče procena vrednosti za svrhu finansijskog izveštavanja.

Šta procenitelj utvrđuje prilikom procene nekretnine?

Procenitelji pri izradi procene vrednosti za potrebe dobijanja kredita kod poslovnih banaka (to su i ujedno najčešće procene- preko 80% procena je za ovu svrhu) procenjuju tri ključna parametra:

Tržišna vrednost nekretnine

Tržišnu vrednost nekretnine. To je maksimalni iznos kredita koji vi kao kupac možete dobiti od strane kreditora. Ona je, ona vrednost koja se često poklapa sa ugovorenom ili je najbliža ugovorenoj ceni po kojoj se nepokretnost prometuje na slobodnom tržištu.

Građevinska vrednost nekretnine

Građevinsku vrednost nekretnine. Predstavlja cenu izgradnje samog objekta. Razlika između građevinske i tržišne vrednosti može biti dosta velika, zavisi od faktora koji povećavaju tržišnu vrednost (lokacija, spratnosti, starost, opremljenost i dr.). Ona služi za tzv. osiguranu vrednost kod osiguravajućih kuća.

Likvidaciona vrednost nekretnine

Likvidacionu vrednost nekretnine. Predstavlja tržišnu vrednost u uslovima hitne prodaje, što je bitno za banku u slučaju prevelikog kašnjenja kreditnog dužnika u otplati kredita, pokretanje procesa prinudne naplate i aktiviranja hipoteke. Zavisno od lokacije i vrste nepokretnosti koja se procenjuje i stavlja pod hipoteku ova vrednost je obično između 70% i 80% tržišne vrednosti.