Prava procena vrednosti - ključ dobre kupoprodaje

Pravilna procena vrednosti nekretnine jedan je od najvažnijih koraka u procesu kupovine i prodaje. Nerealno postavljena cena može otežati prodaju, dok kupca izlaže riziku da nekretninu plati više nego što ona zaista vredi. Poseban značaj procena ima prilikom kupovine putem stambenog kredita, jer od procenjene vrednosti zavisi i iznos finansiranja koji banka može da odobri.

O značaju tržišne vrednosti i postupku procene detaljnije smo pisali u tekstu Koliko vredi nekretnina? Procena tržišne vrednosti

Cena i vrednost nekretnine – u čemu je razlika?

Odmah na početku da probamo da rešimo jednu veliku dilemu. Šta je cena a šta je vrednost. Voren Bafet, čuveni milijarder, je davno rekao a ja često citiram na svojim predavanjima i tekstovima: “cena je ono što plaćaš, vrednost je ono što dobijaš”. Danas se na tržištu nekretnina često dešava da cena ne prati vrednost, da su neke stvari preskupe a neke podcenjene, na žalost. Odrediti pravu vrednost nepokretnosti je početna i krajnja tačka, zavisno od ugla gledanja, da li kupujete ili prodajete nekretninu. Koliko nešto vredi, sa koliko polazim na tržište, koja mi je “zadnja” cena, koliko da platim a da ne pretplatim, da li sam pogrešio itd, uglavnom je takozvana prva dilema svakog našeg klijenta.

Čujem jako često sledeće dileme i pitanja:

• Prodavac: Koliko vredi moja nepokretnost? Za mene mnogo, za kupca malo, koliko za agenta, za procenitelja, za banku... ?
• Kupac: Da li mogu da dobijem kredit koliko sam planirao za kupovinu ove nekretnine, da li sam pretplatio, hoće li procenitelj proceniti toliko ili ne itd...?

Zašto je važna realna procena vrednosti nekretnine?

Moj je savet uvek i za uvek slušajte profesionalce, a to su procenitelji nepokretnosti. Ne dolazi se do prave vrednosti gledanjem u plafon, ili, ne daj bože, u karte, već je to ozbiljna naučna metoda. To je poziv pre svega većini posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti, da se više pozabave ovim ključnim pitanjem posla, i u praksi vidim da je najčešća greška startna nerealna postavka. Kada je pogrešan voz, sve stanice su pogrešne.

Procena vrednosti nepokretnosti je proces određivanja tržišne vrednosti nepokretnosti na određeni konkretan datum. Procena se može vršiti kako za nepokretnosti koje su upisane u katastar, tako i za nepokretnosti koje su planirane za izgradnju ili koje su u izgradnji. One koje su u postupku svoj na svome još uvek je rano da pominjemo dok se ne ustali tržište (jako se malo njih prometuje tako da je još uvek nerealna priča o ovom zakonu.) Procena vrednosti nepokretnosti obavlja se kroz razvoj modela za vrednovanje nepokretnosti, koji se određuje i prilagođava prema specifičnostima svake nepokretnosti i tipa iste.

Procena vrednosti nekretnine i stambeni kredit

Procena vrednosti stana, kuće ili druge nekretnine je preduslov za odobrenje stambenog kredita jer direktno utiče na iznos kredita koji možete da dobijete. Takođe, na svake tri godine tokom trajanja stambenog kredita, obavezno je izvršiti reprocenu vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita. Maksimalni mogući iznos stambenog kredita zavisi od vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita.

U Srbiji banke mogu da odobre najviše 90% od vrednosti nekretnine (maksimalna vrednost takozvanog racia ‘LTV’ ili ‘Loan to Value Ratio’ je 90%), osim kredita za mlade koji praktično ima učešće od 1%. Mnogo češći je slučaj da je učešće 20% što se pravda očuvanjem finansijske stabilnosti ili čak i više ukoliko je klijent više rizičan tj. ako je plasman pod većom dozom „stresa“, To je ono na šta plaćate kamatu i šta ustvari vama tj. vašem prodavcu banka daje u vaše ime.

Kupovina nekretnine na kredit – od predugovora do procene

Ako se stavimo u poziciju kupca, prvo je potrebno da pronađete adekvatnu nepokretnost za sebe sa svim parametrima podobnim za kredit (da je uknjižena, pre svega, ili podobna da se može staviti pod hipoteku kao kolateral). Kada ste pronašli nepokretnost, potrebno je da neko stručan, odgovoran i ovlašćen za to napravi predugovor koji sadrži sve bitne elemente u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima i ostalim pozitivnim zakonima Republike Srbije. (Napomena, svi legalni posrednici moraju i imaju ugovor sa pravnicima ili advokatima koji rade sa njima u interesu klijenata, i tu vas ne boli glava). Posle usaglašavanja predugovora, zakazujete solemnizaciju istog kod Javnog beležnika koji je nadležan po službenoj dužnosti, a na osnovu teritorijalne pokrivenosti Suda. Taksa za solemnizaciju Predugovora i Ugovora se deli na dva jednaka dela i odnosi se na kompletnu sumu tj. cenu stana tako da je svakako predlog da se predugovor solemnizuje.

Kako banke biraju procenitelje nekretnina?

Iza toga se u dogovoru sa bankom kontaktira Procenitelj nepokretnosti (* ovo je po nekad kasno, i moj je savet da kada je god moguće angažujete procenitelja pre nego što ste se upustili u predugovor-ne mora ali predlažem). Procenitelj treba da bude sa liste koju banka ima i koja istu daje klijentu. Većina banaka ima svoju listu odobrenih ovlašćenih procenitelja čije procene vrednosti uvažava prilikom odobrenja kredita, mada je moj stav i mislim da je pravedno i da bi morala da se uzme u razmatranje svaka procena koju je uradio ovlašćeni procenitelj, a ne samo usko odabrani i često zatvoreni krug oko banke. Tu zna često da bude „usko grlo“, zbog preopterećenja procenitelja ili previše udaljene nepokretnosti za one koji rade celu Srbiju i zna da se čeka i više od petnaest dana na procenu.

Nadamo se da će banke uvideti ovaj problem i otvoriti liste za sve one koji su licencirani i hoće i znaju da rade u skladu sa Nacionalnim standardima, Smernicama i Zakonom o proceniteljima, i već je određeni broj banaka prihvatio ove sugestije i to je za pohvalu a mi ćemo sa svoje strane da hvalimo dobre strane uvek i da kudimo šta nije dobro, takođe uvek.

Koje vrednosti nekretnine utvrđuje procenitelj?

Kada smo kod procena proces počinje izborom metode procene uz određene parametre. Procenitelji procenjuju tri ključna parametra:

• Tržišnu vrednost nekretnine. Maksimalni iznos kredita koji vi kao kupac možete dobiti. Ona je ona vrednost koja se često poklapa sa ugovorenom ili je najbliža ugovorenoj ceni po kojoj se nepokretnost prometuje.
• Građevinsku vrednost nekretnine. Predstavlja cenu izgradnje samog objekta. Razlika između građevinske i tržišne vrednosti može biti dosta velika, zavisi od faktora koji povećavaju tržišnu vrednost (lokacija, spratnosti, starost, i dr.).
• Likvidacionu vrednost nekretnine. Predstavlja tržišnu vrednost u uslovima hitne prodaje, što je bitno za banku u slučaju prevelikog kašnjenja kreditnog dužnika u otplati kredita, pokretanje procesa prinudne naplate i aktiviranja hipoteke.

Od odobrenja kredita do isplate kupoprodajne cene

Kada procenitelj završi procenu, ista se predaje banci sa svim ostalim pratećim potrebnim dokumentima. Posle nekih 20-45 dana, kredit se odobrava (toliko obično traje procedura u banci), banka šalje Javnom beležniku Ugovor o kreditu i Založnu izjavu, a posrednik odnosno njegov advokat (pravnik) odraditi Glavni ugovor o kupoprodaji.

Kod javnog beležnika se isti dan solemnizuje prvo založna izjava pa ugovor o kupoprodaji i sa time se ide u banku. Ugovor treba da sadrži valutnu klauzulu, imajući u vidu da se krediti daju u dinarima koji su indeksirani kroz evro, da se precizira ko snosi kursnu razliku itd. Prodavcu je bitno da dobije onu količinu evra koliko je dogovoreno na predugovoru i glavnom Ugovoru.

Zavisno od banke do banke proces isplate kupoprodajne cene zavisi od upisa ili zabeležbe hipoteke u nadležni katastar nepokretnosti. Javni beležnik šalje banci potvrdu da je podneo zahtev za upis, i banka može (i po meni bi trebalo (prim. autora M.Đ)) da odmah pusti novac i da se transakcija privede kraju a može i da čeka upis hipoteke. U svakom slučaju se posle transfera novca sa računa kupca na račun prodavca i sravnjenja cifara, odlazi kod Javnog beležnika još jednom gde se solemnizuje Izjava o isplati u celosti sa klauzulom za knjiženje koju daje prodavac kupcu, tu izjavu beležnik šalje katastru i kupac čeka rešenje na svoje ime i kada dobije isto ima osam dana da plati taksu i može mirno da uživa u svojoj nepokretnosti.

Zašto je važna procena nepokretnosti koju radi licencirani procenitelj?

Procena vrednosti nepokretnosti obezbeđuje uniformnost i konzistentnost u procenjivanju zasnovanom na tržišnim principima, a što je od izuzetnog značaja za sve korisnike izveštaja, poput kreditora, finansijskih institucija, investitora, kao i šire javnosti.

Samo su procenitelji nepokretnosti licencirani od strane Ministarstva finansija Republike Srbije ovlašćeni da daju procene, da iste potpisuju i stoje iza toga, licencom i polisom osiguranja.

Svi drugi koji oglašavaju svoje usluge ili nude usluge procene na raznim aplikacijama, sajtovima ili sličnim medijima, krše Zakon o korisnicima finansijskih usluga, Zakon o proceniteljima, Zakon o bankama, Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretosti, Zakon o oglasavanju i ko zna koji još zakon.

Edukacija o proceni vrednosti nekretnina – 28. oktobar 2026.

Pozivam sve zainteresovane da prisustvuju predavanju i edukaciji (Procena vrednosti nepokretnosti – Milić Đoković) koja se organizuje 28. oktobra 2026. u organizaciji portala imovina.net gde ćemo puno više diskutovati i razgovarati o proceni, metodama i načinu kako doći do pravilnog izbora komparativa, kako to saopštiti klijentima i kako braniti svoj stav.