Analiza tržišta nepokretnosti i presek stanja 2022/23

Nepokretnosti, kao tip kapitala koji je najmanje rizičan za ulaganje i smatra se najkonzervativnijim tipom, i dalje su, pokazuje zvanična statistika, najpoželjniji vid ulaganja kod nas.

Poslednjih godina sve više se naglašava važnost pažljivog praćenja tržišnih trendova nepokretnosti, s obzirom na veliki uticaj koji može imati na ukupnu ekonomiju trendova, a u tom okviru posebno se ističe značaj odgovarajućeg praćenja kretanja cena stanova, kao još uvek glavnog generatora tržišta (promet stanova na tržištu je preko 50%, više od svih drugih vrsta nepokretnosti zajedno).

Stambena imovina, naime, čini značajan deo ukupne imovine stanovništva, kao i troškovi stanovanja (troškovi zakupnine i otplate rate stambenog kredita) koji čine značajan deo ukupnih troškova domaćinstva. Stoga promene cena stanova, zakupnina i kamatnih stopa na stambene objekte i krediti u velikoj meri utiču na kretanje vrednosti imovine i prihoda i rashoda stanovništva, a samim tim i na kretanje agregatne tražnje i inflacije. Kretanje cena stanova je osetljivo na promene kamatnih stopa, odnosno na promene u stepenu restriktivnosti ili ekspanzije monetarne politike i stoga utiču na rad transmisionog mehanizma monetarne politike. Dodatno, kretanje cena zakupnine treba pažljivo pratiti jer imaju direktan uticaj na kretanje inflacije potrošačkih cena s obzirom da su rente uključene u korpu za izračunavanje indeksa potrošačkih cena kod nas.

Razne analize pokazuju da su tržišta privrede pokazala da značajne fluktuacije u cenama stambenih nekretnina utiču na finansijske i poslovne cikluse i finansijsku stabilnost cele države i sistema. Tržište nepokretnosti i svako pomeranje i kretanje cena je jedan od faktora koji može u velikoj meri uticati na finansijsku stabilnost svake države. To može najbolje potvrditi primer globalne finansijske krize koja je započela na američkom hipotekarnom tržištu i proširila se na ostatak sveta (2009-2014. godina).

Pojava tzv. cenovnih balončića na tržištu kapitala može biti značajna pretnja i finansijskoj stabilnosti i bankarskom sistemu. Tržište nepokretnosti u Srbiji generiše preko sedam milijardi evra prometa (2022. godine) i vrlo značajno utiče na bruto dohodak po glavi stanovnika, i uopšteno govoreći na mnoge druge privredne i vanprivredne grane. Kaže se da je građevina lokomotiva svakog razvoja a jedan od značajnijih delova te lokomotive (slobodno mogu reći motor ili akumulator) je tržište nepokretnosti.

Jedna od osnovnih karakteristika tržišta nepokretnosti je određena doza nepredvidljivosti. Zbog toga svaka ozbiljna analiza i predviđanje za tržište nekretnina zahteva ozbiljnu i temeljnu analizu mnogo ekonomskih i, na žalost, često i van-ekonomskih faktora.

Jedan od najbitnijih faktora koji utiču na cenu nepokretnosti je cena kapitala tj. novca, i mogući plasman istog. Rastuće kamatne stope koje centralne banke primenjuju poslednjih nekoliko meseci kao odgovor na sve veću inflaciju može da dovede do blagog usporavanja rasta cene i manjeg zaduživanja. Taj rast kamatnih stopa čini zaduživanje putem stambenih kredita manje atraktivnim. Opet se postavlja pitanje alternativnog vida ulaganja, pre svega u Srbiji koje je tzv. “plitko” tržište kapitala i nema neku lepezu alternativa.

Da li su investitori manje ili više zainteresovani za gradnju, pokazaće tražnja za građevinskim dozvolama. U trećem kvartalu 2022. godine je bilo manje aplikacija za gradnju, što znači da će krajem 2023. i u 2024. godini biti manje završenih stanova. To može da dovede do smanjenja ponude u novogradnji što takođe može da utiče na povećanje cena, zbog konstantne tražnje (tradicionalizam, konzervativizam, nemogućnost plasmana kapitala na drugom tržištu, nesigurnost, nepoznavanje itd).

Većina pokazatelja koji se mogu predvideti i testirati pokazuju da će se trend rasta cena nastaviti i u 2023. godini (doduše sa manjim amplitudama nego u 2022. godini) i da do zaravnjenja krive ponude i tražnje neće skoro doći.