Da li će se stati na put rastu visine zakupnine i kako zaštititi podstanare

Danas je gotovo nemoguće pronaći pristojan stan za izdavanje na Novom Beogradu po ceni nižoj od 500 evra. Na Dedinju se oglašavala nekretnina od 7.000 evra zakupnine mesečno. Za 200 evra mesečno, ukoliko imate sreće, možete pronaći stan u Kumodražu, na primer. 

Činjenica da je tržište nekretnina u Beogradu u poslednjim mesecima 2022. godine doživelo značajan porast iznosa zakupnine, dovelo je u problem brojne porodice, studente i ostale podstanare koji su bili prinuđeni da se isele iz stanova u kojima su stanovali i po nekoliko godina.

Najviše su pogođene porodice sa decom, samohrani roditelji i studenti koji su u nemogućnosti da kupe stan, pa se tako javlja socijalni problem zbog stanara koji su prinuđeni da se u kratkom vremenskom periodu isele iz stana zbog otkazivanja od strane stanodavca.

Inflacija je prvobitno podigla cene svega, pa i cena nekretnina u prodaji i zakupu a sledeći udarac usledio je nakon dolaska velikog broja Rusa i Ukrajinaca koji su svoje domove napustili - neki zbog zahteva poslovanja, a neki zbog rata i straha od mobilizacije. Cene nekretnina, posebno zakupa, tako su na određenim lokacijama duplirane a na pojedinim lokacijama su i višestruko veće. 

U zavisnosti od lokacije i kvaliteta i opremljenosti nekretnine, cene u određenim delovima Beograda naročito su se povećale. U oglasima se mogu pronaći različite cene zakupa stanova na istoj lokaciji, jer se ipak nisu svi stanodavci opredelili za višestruko povećanje cene najamnine, s obzirom na to da se ne zna koliko dugo će ova situacija potrajati ili preferiraju da zadrže poznate, višegodišnje zakupce.

Postoji niz mera i instrumenata koji se mogu primeniti na tržište rentiranja, odnosno, pre svega na zakup stambenog prostora kako bi se situacija dovela u red i zaštitila prava podstanara.

Ograničenje cena stanarine model je koji se primenjuje u celom svetu. Pokrenuta je inicijativa za primenu ovog modela i u Srbiji. Na osnovu ovog modela maksimalni iznos zakupnine određivao bi se prema formuli koja bi uključivala parametre poput prosečne plate, lokacije nekretnine, njenog stanja i energetske efikasnosti. Najviši mesečni iznos zakupnine jednog kvadratnog metra ne bi smeo da bude iznad 1 odsto prosečne mesečne neto zarade. 

Ovaj predlog naišao je na oprečna mišljenja. Stanodavci, između ostalog, povećanje iznosa zakupnine pravdaju inflatornim poskupljenjima, pa je tako danas mnogo veći iznos novca potrebno izdvojiti za opremanje stana u odnosu na isti period prošle godine. Cene nekretnina prate troškove života. Takođe, uvek je najvažniji i zakon ponude i potražnje, i sve dok je potražnja velika, ne možemo očekivati da će se cene zakupa smanjiti.

Svakako jedan od predloga jeste da se, što je više moguće, urede odnosi između vlasnika i zakupaca.  Stanodavci ne žele da plaćaju porez jer uglavnom pada na njihov teret, pa se zato često visina najamnine povećavala za ovaj iznos. Zakupci sa druge strane nemaju nikakav interes da zakupodavac plati porez. Kada bi se povećao rizik kreirali bi se uslovi da svi postanu zainteresovani da se ova oblast reguliše. 

Osim toga, model kontrole visine zakupnine u drugim zemljama je lako primenljiv jer je država na strani vlasništva stanova koje izdaje po nekoj nižoj ceni pa na taj način reguliše zakon potražnje i ponude.

Rentiranje nekretnina u Srbiji je još uvek neuređena oblast, s obzirom na to da ne postoje evidencije, da se ugovori o zakupu ne overavaju kod javnih beležnika, a svi stanodavci ne plaćaju porez na ostvarenu dobit. Tako da bi prvi korak u uređenju ove oblasti bio formalizacija ovog segmenta tržišta nekretnina.

Osim inicijative o kontrolisanoj zakupnini koja bi obuhvatila stanove izgrađene do 2015. godine i koja bi mogla da raste samo u slučaju porasta neto plate građana, pokrenuta je i inicijativa o izmeni i dopuni Zakona o porezu na dohodak građana, u kojoj se traži da se oslobodi poreza na dohodak vlasnik koji poseduje samo 2 nekretnine, od kojih jednu izdaje (do 65m2), pod uslovom da za stan koji izdaje je određena kontrolisana zakupnina.

U Zakonu o stanovanju stoji da otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana, što bi trebalo primeniti čak i u usmenim dogovorima. Takođe, na osnovu Zakona o obligacionim odnosima, ne može se dati otkaz stanaru “u nevreme”. Pitanje – šta je nevreme zakon nije precizirao, tako da, zapravo, osim što mogu da podnesu tužbu protiv stanodavca, za sada ne postoji drugi način zaštite podstanara.
Svakako, dok se ne donesu nove odluke, savet zakupcima je da svakako imaju potpisan ugovor o zakupu sa stanodavcima. Obe strane su zaštićenije ukoliko je ugovor overen ili solemnizovan kod notara (javnog beležnika).