Kretanje cena stanova i trendovi na tržištu nekretnina u prvom kvartalu 2023. godine

Tržište nekretnina, posebno stanova u Srbiji u poslednje vreme prolazi kroz različite promene i faze, koje je dosta teško ispratiti, i uhvatiti zakonitost. Cene nekretnina u Srbiji u konstantnom su porastu u poslednjih nekoliko godina. Nekoliko osnovnih faktora uticalo je na povećanje cena nekretnina, a najveći trag na promenu cena ostavila je prvo pandemija korona virusa, zatim poskupljenje građevinskih materijala, rat u Ukrajini i visoka stopa evroinflacije koja nije zaobišla ni nas.

Prema zvaničnim podacima Republičkog geodetskog zavoda, u prvom tromesečju 2023. nastavljen je trend rasta cena stanova iz prethodnog perioda. Godišnje stope rasta cena su i dalje dvocifrene, posmatrano za celu Republiku Srbiju preko 13% u prvom tromesečju 2023. godine.

Cene stanova su u prvom tromesečju 2023. u odnosu na četvrto tromesečje 2022. porasle za 2,5%.

Po dinamici je značajniji rast cena „starogradnje“ gde se beleži stopa od 15,40% u istom periodu 2023. godine. Kod „novogradnje“, odnosno kupovine od investitora, beleži se blago usporavanje rasta u istom periodu 2023. od 10%, pri čemu je nivo cena u „novogradnji“ relativno viši u poređenju sa „starogradnjom“.

Cena kvadrata globalno (uzevši sve nekretine) u prvom kvartalu 2023. godine u Beogradu je iznosila prosečno od 2.000-2.500 evra, Novom Sadu je bila nešto manja 1.500-2.000 evra, Nišu od 1.000-1.500, Kragujevcu od 900-1.400 evra dok se u ostalim gradovima prosečna cena kvadrata nije znatno menjala u odnosu na kraj 2022. godine. 

Treba imati na umu da je to samo statistika koja može da dovede i do pogrešnih zaključaka. Ipak, može se reći da u gradu Beogradu teško da se nađe kvadrat koji se prodaje ispod 1.500 evra a gornji prag ide do nekih 4.500 evra za kvadratni metar. Sve ispod i iznad toga je ekstrem i izuzetak koji kvari ili popravlja statistiku. Isto važi i za ostale gradove tj. celu Srbiju.

Postoje značajne varijacije u ceni nekretnina u zavisnosti od grada, lokacije, starosti, veličine nekretnine i drugih faktora. Ukoliko govorimo o cenama nekretnina u elitnim beogradskim naseljima kao što su Vračar, Savski Venac, Stari grad (tzv. prvi prsten), cene nekretnina u ovim delovima Beograda poseduju veće cene za razliku od cena nekretnina u drugim naseljima ovog grada. Drugi prsten cena je Novi Beograd, gradski deo Čukarice, Zvezdare, Voždovca, Palilule i Zemuna, pa treći prsten predstavlja ostali deo navedenih opština, pa Rakovica, Surčin itd. Četvrti prsten su prigradske opštine Barajevo, Sopot, Mladenovac, Lazarevac itd….

I Novi Sad ima svoja naselja u gradu i okolini koja se smatraju elitnima, što znači da su i cene nekretnina u ovim naseljima znatno veće nego u nekim drugim naseljima. U delove Novog Sada u kojima su cene nekretnina znatno više možemo navesti centar, Adamovićevo naselje, Kamenjar, Bulevari, Kej, Limani 1 i 2, a da navedemo i poznato naselje Čardak u Sremskoj Kamenici. Ako navodimo luksuzne kuće u Novom Sadu i okolini, možemo odmah navesti naselja na Čardaku u Ribnjaku i na završetku Novog Naselja.

Naravno i trendovi su prepoznati i poznati kod nas pa je sledio povećan interes za kupovinu vikendica, i kada niste više mogli videti oglas da se prodaje vikendica, odmah je zatim usledila masovna kupovina placeva i raznih tipova zemljišta. Sada je masovna potražnja garažnih prostora i garažnih mesta i tako u krug. Tržište nekretnina je jedno jako žilavo tržište gde ima dosta i vanekonomskoh faktora koji utiču na njega ali uprkos svim izazovima ono u Srbiji funkcioniše, može se reći, dobro.

Po nivou indeksa cena, kao i u prethodnom periodu, i u prvom kvartalu 2023. prednjače regioni Vojvodina (vrednost indeksa 163,36) i grad Beograd (vrednost indeksa 152,95). Podsetimo, reč je o baznom indeksu koji uzima vrednost 100 u prvom tromesečju 2019, i koji se vodi po međunarodnoj statistici a kod nas ga prezentuje RGZ. Ovaj indeks pokazuje takođe taj konstatantan rast cena, mada to nužno ne znači i rast vrednosti.

Tržište nepokretnosti u Srbiji se neprekidno menja i razvija pa je građevinarstvo a samim tim i promet nepokretnosti postalo jedna od najvažnijih privrednih grana u zemlji.

U Srbiji se konstantno povećava broj novoizgrađenih objekata i sigurno su značajna ulaganja u infrastrukturu i razvoj, jedan od glavnih razloga za to. Nekretnine su u današnje vreme postala privlačna investicija za mnoge ljude, iako su cene nekretnina poslednjih godina značajno porasle.

Ekonomija Srbije je u poslednje vreme zabeležila značajan rast, što je doprinelo povećanju platežne moći građana. Veliki broj građana prepoznao je prednost investiranja u nekretnine, a to su, pre svega, sigurnost, stabilnost i naravno dugoročna dobit.
Takođe, poznato je da je Srbija tzv. plitko investiciono tržište, gde je mogućnost plasmana kapitala relativno sužena i uglavnom se sve ili najozbiljniji deo svodi na ulaganje u nekretnine. Još uvek je multiplicator cene i stopa kapitalizacije prihoda najisplativija kroz prihod od rente (naravno osim ako nemate neki unosan razrađen niskorizični biznis, jer se smatra da je ulaganje u nekretnine najmanje rizičan posao).

Nivo cena, kao što se može videti, je i dalje u porastu, ali se broj prodatih stanova u prvim mesecima  2023.  smanjio  za oko  10% u odnosu na isti period 2022. Podsetimo, tržište stanova mereno brojem transakcija je, nakon dužeg perioda ekspanzije, zabeležilo pad. To je uzrokovano, pre svega, poskupljenjem novaca iz kredita i nestabilnim stanjem sa inflacijom.
Po zvaničnim podacima  ukupna vrednost prometovanih stanova u prvom tromesečju 2023. iznosila je 861 milion evra naspram 890 miliona evra u istom periodu 2022. Pad broja kupoprodaje stanova u prvom tromesečju 2023. je naročito izražen u regionu južne i istočne Srbije (-19,68%)  i Beograda (-16,91%,)-podaci RGZ.

Trendovi u vezi s padom na tržištu stanova, po svemu sudeći, posledica su pada kreditiranja usled rasta kamatnih stopa. Tako se može videti da je  smanjenje udela kupoprodaja finansiranih iz kredita sa 21% prodatih stanova u prvom kvartalu  2022. palo na 18% prodatih stanova u  prvom kvartalu 2023. godine. To je direktna posledica rasta euroribora i poskupljenja kredita, ali se tu očekuje smirivanje u narednom periodu.

Ipak, kao rezime i da se ne bi izveo pogrešan zaključak zbog statistike, a i svi pokazatelji ukazuju na to, mi nismo, srećom, kreditno zaduženo tržište tj. nismo hipotekarno tzv. aktivno tržište. Bez obzira na sve turbulencije u društvu i okruženju nekretnine će se i kupovati i prodavati, ljudi će se seliti iz jednog mesta na drugo, menjati dobro za bolje.

Zbog toga svima želim sreću u odlukama, a čekanjem i odlaganjem važnih odluka ništa se ne dobija, zato samo hrabro napred i u prodaju i u kupovinu!