Pojam ugovora, sadržina i bitni elementi, vrste ugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Pod ugovorom uopšte podrazumeva se saglasna izjava volje dva ili više lica kojom se postiže neko pravno dejstvo. On je dvostrani pravni posao. Sloboda ugovaranja označava mogućnost pravnih subjekata da svojom slobodnom voljom stvaraju pravnu normu koja ih obavezuje na određeno međusobno ponašanje. U tom smislu se i propisuje da su "strane u obligacionim odnosima slobodne, u granicama prinudnih propisa, javnog poretka i dobrih običaja, da svoje odnose urede po svojoj volji."

Princip slobode ugovaranja se sastoji iz više različitih sloboda, od kojih su najvažnije: sloboda da se ugovor zaključi ili ne zaključi, sloboda izbora ugovornog partnera, sloboda uređivanja sadržine ugovora, sloboda izbora forme ugovora i način njegovog zaključenja, sloboda odlučivanja o promeni i prestanku ugovora, sloboda izbora merodavnog prava, itd. Za nastanak ugovora moraju biti ispunjeni određeni uslovi.

Opšti uslovi (za svaki ugovor) se odnose na: sposobnost ugovaranja ugovornika, saglasnost volja, predmet ugovora i osnov ugovora.

Pored ovih, za zaključenje nekih ugovora mogu se zahtevati i neki drugi, posebni uslovi, kao što su: određena forma (najčešće pismena), predaja stvari (realna forma) ili saglasnost nekog trećeg.

Ugovori o prometu nepokretnosti su formalni ugovori, što znači da bi ugovori bili punovažni moraju biti zaključeni u zakonom propisanoj formi. Najvažniji su ugovori o kupoprodaji nepokretnosti, ugovori o zameni i ugovori o zakupu nepokretnosti.

Ugovor o prometu nepokretnosti, forma, pravno dejstvo

Promet nepokretnosti je prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade. Prometom nepokretnosti smatra se i prenos prava korišćenja na nepokretnosti u javnoj svojini sa jednog na drugog nosioca prava korišćenja na nepokretnosti u javnoj svojini. Promet nepokretnosti je slobodan, ako zakonom nije drugačije određeno. Nepokretnosti jesu: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine.

Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležničkog zapisa (solemnizacija ugovora). Za sastavljanje ugovora o prometu nepokretnosti u obliku javnobeležničkog zapisa isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Ako se nepokretnosti koje su predmet ugovora nalaze na području više javnih beleženika, nadležan je svaki od tih javnih beležnika.

Ugovori koji nisu zaključeni na način u ovako propisanoj formi ne proizvode pravno dejstvo. Ako javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti, utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, odnosno, da je kod javnog beležnika ili u sudu sačinjen javnobeležnički zapis o prometu iste nepokretnosti, a prodavac je isto lice, dužan je da o tome upozori ugovornike i da to upozorenje unese u javnobeležnički zapis, a ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, javni beležnik odbija da sačini javnobeležnički zapis. Ugovorom o prometu nepokretnosti, prodavac se obavezuje da na kupca prenese pravo svojine na prodatoj nepokretnosti, i da mu u tu svrhu preda nepokretnost, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.

Osnovni elementi ugovora o prodaji (tradicionalni naziv ugovor o kupoprodaji nepokretnosti) su: stvar (nekretina) i cena. Nekretnina mora da bude precizno određena, i koja moraju biti u prometu (što znači da predmet prodaje ne mogu biti javna dobra). Cena mora biti tačno određena, u određenoj valuti, dinamici isplate itd...

Pored osnovnih elemenata treba precizirati obaveze obe ugovorne strane. Obaveza prodavca je predaja stvari - Prodavac mora predati nepokretnost kupcu u roku koji je predviđen ugovorom, i to u unapred viđenom, ispravnom i opisanom stanju. Nepokretnost se uobičajeno predaje nakon isplaćene kupoprodajne cene, prodavac predmetnu nepokretnost nije dužan predati, ukoliko nije isplaćena kupoprodajna cena, osim ukoliko drugačije nije ugovoreno.

Sama primopredaja može se konstatovati zapisnički - Zapisnikom o primopredaji nepokretnosti, u kojem se konstatuje kompletan opis nepokretnosti na dan predaje, eventualno primećene mane nepokretnosti i takav zapisnik potpisuju obe ugovorne strane. Prodavac je obavezan da kupcu prenese pravo svojine na nepokretnosti, na taj način što će mu dati saglasnost za uknjižbu prava svojine u katastar nepokretnosti -Calausula intabulandi. Clausula intabulandi - može biti uslovna i bezuslovna. Uslovljena može biti, ako je ugovorom o prodaji nepokretnosti predviđeno da nakon isplate ugovorene cene (uglavnom kada je ugovorena isplata kupoprodajne cene u tranšama), prodavac izda posebnu potvrdu-saglasnost, kupcu, da je kupoprodajna cena u odnosu na predmet ugovora isplaćena u celosti. Bezuslovna Clausula intabulandi je kao takva (bez dalje saglasnosti, bez potvrde o isplaćenoj ceni) predviđena samim ugovorom. Bez date Clausule intabulandi, kupac ne može izvršiti prenos prava svojine na svoje ime u katastru nepokretnosti.

Obaveza kupca je isplata ugovorene kupoprodajne cene- kupac je dužan isplatiti cenu u vreme i na način predviđen samim ugovorom.

Overa potpisa, Solemnizacija ugovora i Javnobeležnički zapis

Kako je ugovor o prometu nepokretnosti strogo formalan ugovor, uslov njegove punovažnosti je zakonom propisana forma. Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se ili u obliku javnobeležničkog zapisa, ili može biti sačinjen od strane advokata ili građana, a overen - solemnizovan od strane Javnog beležnika, čime dobija karakter javne isprave. Potvrđivanje isprava vrši se stavljanjem klauzule o potvrđivanju (solemnizaciona klauzula) koja je uslov za punovažnost pravnog posla.

Solemnizacionom klauzulom, javni beležnik potvrđuje da je strankama u njegovom prisustvu pročitana isprava, da su one izjavile da ta isprava u svemu i potpuno odgovara njihovoj volji i da su je svojeručno potpisale.

Overi (solemnizaciji) Predugovora ili Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, prethodi detaljna provera dokumentacije od strane javnog beležnika.

Sastavljanje i overu ugovora o prometu nepokretnosti u obliku javnobeležničkog zapisa, kao i za solemnizaciju privatne isprave - ugovora koji nije sačinio javni beležnik, isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Ugovori koji nisu zaključeni na način u ovako propisanoj formi ne proizvode pravno dejstvo. Na području osnovnog suda za koje nisu imenovani javni beležnici, do imenovanja javnog beležnika sa službenim sedištem u sedištu osnovnog suda, ugovore o prometu nepokretnosti u obliku javnobeležničkog zapisa će sastavljati osnovni sud, odnosno već sastavljane ugovore solemnizovati - overavati u skladu sa Zakonom.

Deo iz knjige “OSNOVI NEPOKRETNOSTI 2”, uskoro u štampi.