Šta će biti sa cenama i prometom nekretnina u 2024. godini na osnovu analize tržišta nepokretnosti u 2023.

“Neka istraživanja koja su rađena pokazuju nadu svih učesnika u smirivanje cena. Ekonomska nestabilnost u zemlji i svetu predstavljaju najveći izazov, zatim slede uslovi kreditiranja i inflacija a kod nove gradnje - nedostatak kvalitetne radne snage”.

Sve je prolazno, samo su nekretnine trajna stvar.

I pored svih turbulencija na tržištu, popriličnih oscilacija, dezinformacija i poluinformacija na tržištu, tržište nekretnina se pokazalo kao najžilavije. Nepokretnosti, kao tip kapitala koji je najmanje rizičan za ulaganje i smatra se najkonzervativnijim tipom, i dalje su, pokazuje zvanična statistika, najpoželjniji vid ulaganja kod nas.

2023. godina naročito naglašava važnost pažljivog praćenja tržišnih trendova nepokretnosti, s obzirom na veliki uticaj koji može imati na ukupnu ekonomiju trendova, a u tom okviru posebno se ističe značaj odgovarajućeg praćenja kretanja cena stanova, kao još uvek glavnog generatora tržišta (promet stanova na tržištu je preko 55%, više od svih drugih vrsta nepokretnosti zajedno).

Stambena imovina, naime, čini značajan deo ukupne imovine stanovništva, kao i troškovi stanovanja (troškovi zakupnine i otplate rate stambenog kredita) koji čine značajan deo ukupnih troškova domaćinstva. Stoga, promene cena stanova, zakupnina i kamatnih stopa na stambene objekte i krediti u velikoj meri utiču na kretanje vrednosti imovine i prihoda i rashoda stanovništva, a samim tim i na kretanje agregatne tražnje i inflacije.

Kretanje cena stanova je osetljivo na promene kamatnih stopa, odnosno na promene u stepenu restriktivnosti ili ekspanzije monetarne politike i stoga utiču na rad transmisionog mehanizma monetarne politike.

Dodatno, kretanje cena zakupnine treba pažljivo pratiti jer ima direktan uticaj na kretanje inflacije potrošačkih cena, s obzirom da su rente uključene u korpu za izračunavanje indeksa potrošačkih cena kod nas. Razne analize pokazuju da su tržišta privrede pokazala da značajne fluktuacije u cenama stambenih nekretnina utiču na finansijske i poslovne cikluse i finansijsku stabilnost cele države i sistema. Tržište nepokretnosti i svako pomeranje i kretanje cena je jedan od faktora koji može u velikoj meri uticati na finansijsku stabilnost svake države.

Tržište nepokretnosti u Srbiji generiše oko sedam milijardi evra prometa (2023. godine) i vrlo značajno utiče na bruto dohodak po glavi stanovnika, i uopšteno govoreći na mnoge druge privredne i vanprivredne grane. Što se tiče broja prometa on je bio manji (od 20-30%) u odnosu na prošlu godine, dok je cenovni faktor ostao isti ili se na nekim mestima i pojačao. Taj izveštaj koji izdaje RGZ je vrlo koristan za sve učesnike na tržištu i može da pokaže neka pravila i određena odstupanja od njih.

Po izveštaju Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) drugu polovinu 2023. godine je obeležio trend smirivanja tržišta i stagnacija cena u većini gradova Srbije. To pokazuje da su nepovoljni uslovi kreditiranja najviše uticali na tržište nepokretnosti i kupce i prodavce i investitore. Kao dominantan profil kupca izdvajaju se porodice sa decom, mladi parovi i investicioni kupci.

Podaci pokazuju da je u Beogradu u prva tri kvartala 2023. godine došlo do blagog pada prosečne cene stanova dok se u IV kvartalu beleži blagi rast, i to se vrti na oko 2.500 eura po m2.

Zavisno od lokacije do lokacije, cene nekretnina su beležile blagi rast kod stare gradnje i nešto veći kod novogradnje. Tu opet dolazimo do cene koštanja novca, kredita i opšteg pada kupovne moći stanovništva. Podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da je u trećem kvartalu zaključeno 29.248 ugovora, a da je u kupoprodaju nepokretnosti uloženo 1,5 milijardi evra. Kada je reč o načinu plaćanja, 6,6 % svih prometovanih nepokretnosti plaćeno je iz kredita, što je 3 procentna poena manje nego lane.

Jedna od osnovnih karakteristika tržišta nepokretnosti je određena doza nepredvidljivosti. Zbog toga svaka ozbiljna analiza i predviđanje za tržište nekretnina zahteva ozbiljnu i temeljnu analizu mnogo ekonomskih ili, na žalost, često i van ekonomskih faktora. Jedan od najbitnijih faktora koji utiču na cenu nepokretnosti je cena kapitala tj. novca, i mogući plasman istog. Uglavnom, rastuće kamatne stope koje centralne banke primenjuju kao odgovor na inflaciju mogu da dovedu do usporavanja rasta cene i manjeg zaduživanja. Taj rast kamatnih stopa čini zaduživanje putem stambenih kredita manje atraktivnim. Euribor je dostigao vrlo veliki iznos i sada je u stanju mirovanja, a ozbiljni ekonomisti predviđaju pad istog već od sredine godine. Opet se postavlja pitanje alternativnog vida ulaganja, pre svega u Srbiji koje je tzv “plitko” tržište kapitala i nema neku lepezu alternativa.

Neka istraživanja koja su rađena pokazuju nadu svih učesnika u smirivanje cena, sa čime se i ja slažem. Svi učesnici na tržištu smatraju da ekonomska nestabilnost u zemlji i svetu predstavlja najveći izazov, zatim slede uslovi kreditiranja i inflacija. Ono što može da bude još uvek problem je rat na Bliskom istoku, rat u Ukrajini i nestabilnost na tržištu energenata, kao bitno za sve ekonomije. Veliki problem kod nove gradnje se pokazuje je nedostatak kvalitetne radne snage.

Ipak, da završimo i nastavimo u istom tonu “ sve je prolazno, nekretnine su večne”.

Srećnu, uspešnu, zdravu i useljivu novu 2024. godinu, želi Vam

Milić Đoković

Old royal grupa